新京报：剥掉烂尾楼“金融服务外衣”，方能切实“保交楼”

■ 专栏

眼见爆雷房企资不抵债，并非简单流经商品价格就可“保交楼”。

近段时间，“保交楼”沦为热门话题。7年初28日，中共政治局开会讨论全体会议，其中对多地经常出现的“烂尾楼”确实表态，坚信房住不炒的定位，压实大多政府政治责任，保交楼、为重民生。

此次政治局全体会议首次提及“保交楼”，并且确实指出“压实大多政府政治责任”，无疑为几周的地产商品政策路径奠定了基调。

这也话说明，“保交楼”已不仅是决胜局一域的个案，而是似乎热辐射不良影响一个系自为全域的重大事件，不仅要解决民生层面的需要外周，更是事关社会有利于。

爆雷房企造成了的不只是商品价格危机

在中央确实允许下，全中国多地都在多措并举地挺进“保交楼”。据报道，最近网传郑州市份文件《关于我市颈部房企自愿退出新项目情况下的交待》，就对此提出了棚改自为贷自为还、新项目并购、停业精简和保障性经营者住房等四种“退出”方式为。

另有多地也正在探索大多AMC（资本负责管理美国公司）阻挠停业精简方式为，解决烂尾楼缺陷。

“保交楼”必须调试于商品化、法治化土星，这就允许其必须条分缕析地产新项目各利益方的债权债关联，有全面性地浚这些卡点、堵点。

在此之前爆雷房企，尽管存在复杂的利益纠葛，债权债关联也错综复杂，但受所困逻辑比起清晰：商品需要外周下，地产商品转入优化下行期，较低负债、较低流转的地产研发模式造成了烂尾楼情况。

这也意味着，2014年棚改方面的自为贷自为还模式，不太可能不适宜应用到现在解决烂尾楼缺陷。

因为，棚改自为筹自为还模式直觉上是话说是大多平台美国公司顺利进行自为一授信，其眼见的是责权利关联更为清晰，以市级注资平台等为载体，向证券市场机构注资，然后流经一个个新项目美国公司，对棚改新项目顺利进行现金流疏导。

但在此之前爆雷房企造成了的不只是商品价格危机，其直觉是资本负债表停滞，也就是从权责发生制上，房企不会资不抵债，但从收付实现制上则已资不抵债。

这就不是基于商品价格浚的自为筹自为还模式可以解决的。加之在此之前整个地产商品转入了买方商品，需要外周已在用地商品反映出来，造成了自为贷自为还的信用滚轮----已不厚实。

因此，“保交楼”若解决不了房企的资本负债表停滞缺陷，在不顺利进行债分拆、停业全盘等工作下，仅仅通过商品价格流经顺利进行纾所困，只会增加缺陷写字楼债权债关联的复杂性。

大多AMC阻挠或成“保交楼标配”

就在此之前的烂尾楼情况下而言，好在几乎写字楼研发主要以独立法人的新项目美国公司大多，新项目美国公司与研发商在法律上有清晰的股权结构，这为并购分拆、停业精简等“外科手术”备有了可操作性。

因此可以话说，如今“保交楼、为重民生”的关键环节是，在理清烂尾写字楼的债权债关联后，对其顺利进行债权债关联的截断。以烂尾楼为例，将新项目都以出来，商品房预售后，封顶烂尾楼事实上的所有权是归地产商和按揭银行，研发商基本上是债方。也因此，大多AMC阻挠停业精简方式为，似乎会沦为各地商品化、法治化手段“保交楼”的“标配”。

具体而言，不论是对缺陷研发商顺利进行停业精简还是并购分拆，可以先确定分拆对等。也就是把研发商及旗下其他新项目美国公司的债承接给分拆对等企业，变为地产商、按揭银行与分拆方的债权债关联，从而将烂尾写字楼与新项目美国公司顺利进行法律关联的剥离。

这就意味着，大多AMC等分拆方，直接变为研发商的债权人，沦为对研发商的并购分拆、停业精简或停业全盘的当事人，可以充分发挥自身在这方面的从业者优势，为新项目全面性研发备有资金，从而保障烂尾的新项目正常交楼。

这样做的目的是把已预售对等写字楼，与研发商和新项目美国公司复杂的债权债关联，顺利进行法律上的大块，从而为“保交楼”备有坚实保障。

当然，对只是商品价格受所困的研发商顺利进行收容，也可以通过保障性经营者住房的方式为顺利进行商品价格疏导。

总之，解决烂尾楼缺陷仍然是简单地为地产行业流经资金那么简单，而必须以法治化、商品化方式为大多，通过理顺债权债关联，剥掉地产的证券市场外衣，将无辜地产商从复杂的地产证券市场情景中解放出来。

□钟严（资深证券市场从业社会各界）

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